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  郁亮:万科“不贪婪、不恐惧”  
   
  发布时间: 21-07-01 10:50:38am    文章来源: 乐居财经  
         
 

    “深圳地铁会长期持有万科股票。” 面对近段时间连续下跌的万科股票,深圳地铁董事长辛杰给现场股东抛出了一颗“定心丸”。

  这是630日万科股东会上的一幕。

  事后来看,万科的这场股东会开的确实有些不是时候。当天,万科A开盘后随即走低,盘中一度跌出23.5/股的52周最低价。午后稍有回升,至收盘报23.81/股,涨0.04%

  对比今年3月初的最高点,万科A股价近三个月来已跌去超30%。这样的价格,显然很难让在场的股东感到满意。以至于在提问环节一开始,股价问题首先被抛向了高管层。

  对于万科股价的下跌,郁亮说,目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响,这其中有行业的因素。但在主观上,万科要更努力,用行动去回应股东的关切。

  除此以外,一周前万科广受关注的一系列组织变动和人事安排,在这场股东会也有了详细的解答。

  郁亮对此表示,万科要从开发为主,转为开发、经营、服务并重。这是个非常大的转变,为此要从地产总部变为集团总部,精力放在转型发展上。因此开发业务的组织也要根据市场的接近性,客户的相近性等因素,划小作战单元。才有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。

  人事的安排则主要基于组织变动的考虑,“基于战略和组织的考虑,还要进行事人匹配,根据事情来选合适的人才。”郁亮称。

  对于自身被从总部调往印力负责商业一事,王海武称,自己主动申请去做商业业务,主要希望自己在这方面起到一些新的作用,并在后续能有更多的可能性,有更多学习和成长的机会。

  而除了备受热议的组织与人事上的变动,万科这场近4个小时的股东会,还出现了诸多的新变化。当中,不仅深铁第一次出现在非换届的股东会上,“以股代息”、设立职工代表董事也作为新元素出现在万科的股东会上。

  如郁亮所言,这些新变化或者都是基于万科“从开发为主,转为开发、经营、服务并重”的大方向战略而决定,是其在房地产管理红利时代下的动作和转型。但这些调整效果如何,目前仍不得而知。

  回应区域调整与人事变动

  过去这几年,房地产行业的激烈竞争导致拿地成本增加,开发商的毛利出现逐年下降的趋势,万科也不例外。今年一季度,万科实现营收622.6亿元,增长30.3%;归属于上市公司股东净利润12.9亿元,增长3.4%。而其房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率16.1%,有较大的下滑。

  对于这点,祝九胜在股东会上表示,过往几年地价占房价比是逐步上升的,最终都会体现在毛利上,从中短期来看毛利下降是行业的趋势。但这个难题并非无解,万科的方向是确定的,就是要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变,从单一赛道转向多赛道。

  “我们以前注重从开发业务里面获取利润。现在对开发业务我们在不断提高标准,同时也大胆提出来向经营类业务要利润。” 祝九胜称,万科正在不断往正确的方向上走。

  具体而言,万科未来将会围绕两个大的方面开展相应的工作,一方面是巩固提升基本盘,另一方面是从过去以开发为主向开发、经营、服务并重转变。在这个过程中不管是个人,还是公司的调整安排,都是基于这样的考虑。

  就在一周前的623日,万科在其内部转型发展通气会上宣布,公司将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展,为此将启动一系列组织和人事安排。当中,不仅将现有的五区域细分为七区域。人事层面也出现大“换防”。

  在当天的股东上,郁亮对万科此次的组织调整做了正面的回答。

  为何将万科区域从5个裂变为7个?郁亮表示,万科从开发为主,转为开发、经营、服务并重,是个非常大的转变,为此要从地产总部变为集团总部,精力放在转型发展上。开发业务的组织也要做大调整,根据市场的接近性,客户的相近性等因素,划小作战单元,为七个区域。

  “否则地域范围太大的话,协同效应不易发挥,范围太小的话,协同效应太小。管理幅度合适,有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。”基于战略和组织的考虑,还要进行事人匹配,根据事情来选合适的人才。郁亮称,“近期的组织调整都是围绕战略而来的。”

  对于自己被从总部调到印力,王海武称,“我也是受到感召,特别愿意在这样的大背景下,在新的业务上有所建树和有所学习。所以我主动申请能不能去做商业业务,加入到印力团队,在这方面起到一些新的作用,也希望自己在后续能有更多的可能性,有更多学习和成长的机会。”

  人才计划“两条腿”

  事实上,将得力干将派往新业务,寻求业务的扩张是万科一直以来的风格。也是其内部人才激发的重要组成部分。郁亮表示,万科在吸引人才,保持公司活力方面,目前主要靠两条腿:一个是内部人才激发,踏踏实实,从基层奋斗出来;第二条是通过“大江大海”引进外部人才。

  在内部人才激发上,其指出,2011年,朱保全从万科南京公司总经理的职位,主动选择去物业,如今收获非常好的业绩,表现非常出色。此外,两年多前,集团前COO张旭主动选择去物流。而王海武一个礼拜前刚从COO岗位,选择去做商业总裁则是最新的一个例子。

  在“大江大海”方面,则包括引进深圳市地铁集团有限公司党委副书记、董事、总经理黄力平作为非独立董事。郁亮认为,万科如今的大量经营业务,需要人才激发。

  值得一提的是,今年3月业绩会上,郁亮才说人才是万科的两个“短板”之一。如今,他表示:“虽然行业对人才吸引力有所下降,好在万科既能有效激发内部人才,也有大江大海的外部引进方式,以支持转型发展需要。”

  事实上,拟新设立职工代表董事,也可看作是万科这一人才计划的补充。早在525日,万科发布了《万科企业股份有限公司章程》修订对照表。当中提到董事会设职工代表担任的董事1名,担任董事的职工代表须为在公司连续工作满三年以上的职工,经职工代表大会民主选举产生后直接进入董事会。这一议案在股东会当天得以审议。

  万科表示,多元、均衡的董事会结构一方面使公司能融合多元化视野,发挥多方能力的作用,完善公司治理结构;又能充分发挥混合所有制机制的优势,支持万科健康可持续发展。

  另一方面,拟在H股实行“以股代息” 的年度利润分配方案,是万科这场股东的一个新变化之一。据了解,早在2013年国务院《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》,提出了建立多元化投资回报体系,研究“以股代息”的制度,丰富股利的分配方式。

  资料显示,万科目前已发行H股股份数量1893535668股,按照2020年度末期股息每股人民币1.25元计算,如果全体H股股东选择以代息股票替代现金收取末期股息,假设以2021615日前的5个交易日公司H股平均每股收市价25.65港元为例计算,万科最多将发行1.12亿股代息股份,占万科已发行H股股份总数的约5.91%,占其已发行股份总数的约0.96%。拟摊薄的股本不到1%

  朱旭表示,用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法,它是给股东一个选择权。这更好地保护了投资者的权益,特别是中小股东的权益。其称,如果这次能够获得股东大会的认可,万科不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议。

  “物业一定会上市”

  当天股东会上,有股东提出,万科法定公积金已经超过50%,今年还是按照65%提任意公积金,公司未来是否会下调计提任意公积金,增加分红的比例。

  对此,郁亮表示,分红是公司给股东回报的一个方式,但还是需要兼顾平衡。其指出,特别今年以来房地产出现了诸多变化,双集中、三道红线的出台,让企业的钱比过往更金贵、更重要了。尤其在房地产的重资产行业,更需要钱。从派息上,万科希望给股东提供稳定、可预期的派息,公司基本上是按照35%的派息率进行派息,股息率在4%-5%之间。

  “如果钱在我们手里不能创造更多价值,完全没有投资机会了,才应该把它全分掉……如果行业还有发展机会的话,我觉得应该是现在这样,部分留在公司里,以便抓住未来的发展机会。”

  其表示,对于三道红线、双集中等行业新规,万科始终把握六个字:“不贪婪、不恐惧”。

  对于双集中导致的企业拿地压力,祝九胜称,“双集中对我们的投资策略和投资原则来说,没有根本性的变化,我们还是按照稳健的投资原则进行投资,在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。”

  据了解,政策实施至今,22个城市基本已完成首轮双集中供地。在这轮供地中,万科共拿地块47宗,可售面积717.5万平方米,花了558.6亿元,占前6个月的总投资的40%以上。祝九胜称,大体上节奏和结构还是合理的。

  在当天股东会一个有趣的插曲是,一名万科业主现场表示自己住的小区,保安笑得比较少。而自己之前买的一个万科楼盘,几万块定金几年过去了仍没退到手上。

  郁亮对此称,“我会告诉物业首席合伙人朱保全,保安礼仪应该更温暖,不要像仪仗队。”对于定金退款问题,其表示,万科为此专门上了“一块钱“项目,通过这个项目,会全面简化流程。

  “抱歉我们的工作不够到位,给你添麻烦了。”郁亮表示。

  不仅仅是万科,近段时间以来,物业板块一直是房地产追逐的热点。自2018年物业上市潮触发至今,仍有源源不断的房企在分拆物业走向资本上市。回到万科上面,2020年,万物云全口径收入达182.04亿元,同比增长27.36%,在管面积达5.66亿平方米。当之无愧成为了万科的第二大营收来源。

  但相对于其超七千亿的房地产规模而言,物业管理营收占万科的总收入仍不到4%。对此疑问,郁亮表示,衡量一个业务值不值钱,很难仅从收入去衡量。他指出,万物云未来是一个平台,未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况,也会关注新业务的开辟。

  对于物业的上市问题,他又一次指出,会考虑在未来适当的时候给它做上市安排,但目前还没有上市计划。“我们的物业服务,一定会让它上市的,这点放心。但如果我们只是传统意义上的物业管理服务,我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要,但如果我们是一个城市服务商,我觉得会变得很重要。”郁亮说。

 

 
   
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